PMCMV e a crise emolumentar
Carlos Eduardo Duarte Fleury, superintendente do Irib
Registradores, representantes da Caixa Econômica Federal, do Ministério da Fazenda e do Ministério das Cidades reuniram-se na sede da Caixa, em Brasília, no dia 28 de agosto último, para tratar de questões registrárias relativas ao Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV).
Presentes
Arisp esteve representada pelos registradores João Baptista Galhardo (RI/Araraquara) e Flaviano Galhardo (10º RI/SP). Luiz Gustavo Leão Ribeiro (1º RI/DF) representou Anoreg/BR e a representação do Irib esteve a cargo de Helvécio Duia Castello (presidente); Francisco José Rezende dos Santos (MG) e Carlos Eduardo Duarte Fleury (diretor executivo). Jefferson Luís Coutinho, Teotônio Costa Rezende, Neiva de Fatima Pereira, Eduardo P. Bromonschenkel, Gryecos A. Valente Loureiro e Carlos Augusto de Andrade Jeniêr representaram a Caixa. Também participaram da reunião Esteves Pedro Colnago Júnior e Antonia Portela de Lima, ambos da Secretaria de Política Econômica do Ministério da Fazenda (SPE/MF), além de Felippe Rafael Ladeira, do Departamento de Produção Habitacional (DHAB) do Ministério das Cidades.
O grupo discutiu as dificuldades de registro de contratos celebrados no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida. Segundo relato dos representantes da Caixa, esses contratos estão sendo devolvidos, principalmente no estado de São Paulo.
O registrador João Baptista Galhardo lembrou que lei estadual paulista instituiu, anteriormente à MP do governo federal, descontos semelhantes aos do PMCMV. Por isso, como destacou Flaviano Galhardo, os registradores de São Paulo temem ficar sujeitos a dupla incidência de descontos, o que inviabilizaria os pequenos cartórios de cidades do interior do estado.
O grupo entendeu que não existe dupla incidência de descontos, devendo ser adotado aquele que for determinado pelo Judiciário, se for o caso.
Nota Técnica discriminará regras acordadas na reunião
Os participantes decidiram que Anoreg/BR, Irib e Caixa produzirão uma nota técnica com as conclusões da reunião no que diz respeito à operacionalização do Programa Minha Casa, Minha Vida.
Carlos Eduardo Duarte Fleury, secretário ad hoc da reunião, relatou os itens discutidos que relacionamos a seguir.
1) - Condições gerais para concessão dos benefícios
Somente serão admitidos para enquadramento no PMCMV, seja para produção de unidades, seja para a compra de unidades isoladas, se houver financiamento.
a) - Valor do imóvel
A responsabilidade da referência ao valor do imóvel é do agente financeiro, devendo constar do contrato tanto o valor da compra e venda como o da avaliação, prevalecendo o maior para efeito de enquadramento, não podendo superar o valor de R$ 130.000,00. Havendo contrato estipulando um dos valores superior ao limite legal, o contrato será devolvido para ser corrigido e excluído do PMCMV.
b) - Primeira aquisição e não-ocupação
Será exigida a declaração do mutuário, constante de cláusula de contrato, sob as penas da lei, de que se trata de aquisição de imóvel não-ocupado anteriormente; o habite-se ter sido expedido após 26/3/2009 e, por conseguinte, a averbação da construção deverá ter ocorrido após essa data, tudo comprovado por laudo de engenharia do agente financeiro. Deve ser destacado que o imóvel é novo e tratar-se da primeira alienação do imóvel após a expedição do habite-se.
c) - Compropriedade
Admitir-se-á, nos mesmos termos estabelecidos para o saque do FGTS, que a compropriedade, em até 40%, não será impeditiva para o enquadramento no PMCMV.
d) - Renda familiar
A responsabilidade pela declaração, aposta em contrato, é exclusiva do agente financeiro, devendo o registrador fazer a conversão em salários mínimos para verificar o nível de desconto que será concedido.
e) - Unidades isoladas
Qualquer unidade poderá ser objeto de enquadramento no programa, observados, naturalmente, os limites de valores e classificação do imóvel como novo e não ocupado, não importando se o prédio foi construído em lote próprio ou decorrente de empreendimento residencial
f) - Vagas de garagem autônomas
Admitida a compra de vaga de garagem autônoma (matrícula própria), desde que seja efetivada em conjunto com o apartamento e a soma dos valores do apartamento e da(s) vaga(s) não superem os limites do PMCMV
g) - Aquisição de lote
É admitida a operação de aquisição de lote, desde que esteja atrelada ao financiamento para a construção de edificação, cujo alvará e demais licenças para a construção deverão estar mencionados no contrato respectivo. Não se admitirá a compra exclusiva de lote. Observar-se-á os limites do PMCMV, devendo o agente financeiro informar qual o valor estimado para o imóvel, quando pronto, para efeito de enquadramento, sob sua exclusiva responsabilidade.
h) - Usufruto
A condição de usufrutuário não impedirá que o adquirente possa ser enquadrado no PMCMV. Por outro lado, a condição de nu-proprietário impede que o adquirente possa ser beneficiário no PMCMV.
i) - Empreendimentos mistos
- de valor: declaração do incorporador ou empreendedor quanto ao valor de venda; documento expedido pelo agente financeiro quanto ao empreendimento se enquadrar no PMCMV, ou quais unidades se enquadram. Havendo unidades fora do PMCMV, os descontos serão concedidos proporcionalmente às unidades enquadradas, não sendo concedidos descontos para os imóveis com valor superior aos limites estabelecidos para o PMCMV;
- comercial e residencial: aplicar-se-á a mesma regra acima, isto é, não serão concedidos descontos para os imóveis comerciais e para os imóveis residenciais com valor superior aos limites estabelecidos no PMCMV.
2) - Outras deliberações
- EMPREENDIMENTOS SEM FINANCIAMENTO: Ministérios da Fazenda e das Cidades irão avaliar se os empreendimentos sem financiamento podem ser enquadrados no PMCMV para fins de enquadramento no PMCMV.
- A CAIXA transmitirá ao IRIB uma relação de contratos já emitidos que ainda não se encontram registrados, para que o Instituto possa sanar eventuais dúvidas junto aos registradores.
- O IRIB preparará uma minuta de declaração da CAIXA, dirigida aos registradores, quanto ao enquadramento de empreendimentos no PMCMV.
- Os descontos de custas e emolumentos somente serão concedidos no âmbito do Programa.
- Os registradores promoverão averbação de enquadramento no Programa do empreendimento ou de unidade dele decorrente.
- Os registradores poderão informar à Receita Federal o valor de venda ou promessa de venda de unidade que foi enquadrada no PMCMV, cujos valores de contratação estejam superiores aos limites estabelecidos para o Programa. Neste caso será necessário ajustar a DOI - Declaração de Operação Imobiliária.
- Considerando que haverá um novo Decreto Presidencial regulamentando a Lei 11.977, já que o anterior é relacionado à Medida Provisória 459, o Ministério das Cidades envidará esforços no sentido de melhor conceituar “habite-se”, considerando que em vários municípios existem outras denominações como, por exemplo, auto de conclusão.
- As Notas Técnicas da Caixa e do Irib/Anoreg devem estar alinhadas, para evitar novas dúvidas e distorções.
Parecer jurídico já apontava para descontos no âmbito do PMCMV
Atendendo às inúmeras consultas dos registradores imobiliários paulistas, a ARISP resolveu consultar os eminentes professores doutores Tércio Sampaio Ferraz Junior e Juliano Souza de Albuquerque Maranhão, da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, sobre a preocupação manifestada a respeito da interpretação que deveria ser dada ao art. 43 da lei 11.977, de 7 de julho de 2009.
A isenção prevista referir-se-ia a todos os adquirentes de um primeiro imóvel com renda mensal de até três salários mínimos ou apenas aos beneficiários do PMCMV?
O parecer técnico emitido pelos professores estuda em profundidade o tema e, com base em minuciosa investigação a hermenêutica identifica que “beneficiário é o termo por meio do qual o Projeto de Lei de Conversão n. 11/2009, objeto deste Parecer, designa as famílias que poderão desfrutar das condições de produção e aquisição de moradias integrantes do Programa Minha Casa Minha Vida (…).”
“Inserido no seio desse diploma normativo, o beneficiário a que se refere o art. 43 não pode ser outro que não o beneficiário do PMCMV, que tem requisitos bem definidos para identificação não limitados a faixa de renda. Note que o art. 3º aponta na definição dos critérios para o benefício ‘além das faixas de renda, as políticas estaduais e municipais de atendimento habitacional, priorizando-se, entre os critérios adotados, o tempo de residência ou de trabalho do candidato no Município e a adequação ambiental e urbanística dos projetos apresentados’. Isso é importante, pois, caso os beneficiários fossem identificados pelo simples critério de faixa de renda, então o termo beneficiário no art. 43 nada de novo acrescentaria. Mas o art. 3º elimina essa interpretação, determinando que o beneficiário não se reduz à propriedade de ter o indivíduo uma determinada faixa de renda.”
Segundo os professores, a questão ficou ainda mais evidente com a aprovação, pela Instrução Normativa do Ministério das Cidades n. 36, de 15 de julho de 2009, do regulamento do Programa Habitacional Popular - Entidades - Minha Casa, Minha Vida, para efeitos de habilitação, seleção e contratação de projetos, uma vez que essa norma estabelece uma série de requisitos para a identificação dos beneficiários do Programa:
“4 BENEFICIÁRIOS
Serão beneficiárias do Programa famílias com renda bruta mensal de até R$ 1.395,00, associadas a uma Entidade Organizadora.
4.1 É vedada a concessão de financiamento a beneficiários que:
a) sejam titulares em qualquer parte do país, de financiamento habitacional ativo;
b) sejam proprietários ou promitentes compradores de imóvel residencial em qualquer parte
do país;
c) tenham recebido, em qualquer época, subsídios diretos ou indiretos com recursos da União e/ou dos Fundos Habitacionais FAR, FDS, FGTS e FNHIS para aquisição de moradia, e
d) tenham recebido, a qualquer tempo, lote em programas habitacionais, salvo se o financiamento tiver sua aplicação destinada à construção habitacional no referido lote.
4.2 Serão priorizados, entre os beneficiários, mulheres chefes de família, portadores de necessidades especiais, idosos e populações oriundas de áreas de risco.”
Os professores comentam.
“Ora, se o próprio legislador, no mesmo diploma em que consta o dispositivo analisado nesta consulta, define o sentido do termo “beneficiário”, não cabe ao intérprete usá-lo em sentido diverso, muito menos ignorar o sentido definido esvaziando seu conteúdo. Isso seria imputar ao legislador uma ambiguidade, i.e. um mesmo termo usado com sentidos diversos, o que contraria a máxima de sua precisão. Certamente, se este dispositivo tivesse uma esfera mais ampla de destinatários, não teria utilizado exatamente a mesma expressão que aparece ao longo de todo o diploma normativo para designar os sujeitos favorecidos pelo PMCMV.”
Os professores observam também que a própria disposição dos artigos 42 e 43 da mencionada lei, em sequência, mostra a referência e, portanto, a restrição do alcance da isenção ao PMCMV, como se vê.
Art. 42. As custas e os emolumentos devidos pelos atos de abertura de matrícula, registro de incorporação, parcelamento do solo, averbação de construção, instituição de condomínio, registro da carta de habite-se e demais atos referentes à construção de empreendimentos no âmbito do PMCMV serão reduzidos em:
I - 90% (noventa por cento) para a construção de unidades habitacionais de até R$ 60.000,00 (sessenta mil reais);
II - 80% (oitenta por cento) para a construção de unidades habitacionais de R$ 60.000,01 (sessenta mil reais e um centavo) a R$ 80.000,00 (oitenta mil reais); e
III - 75% (setenta e cinco por cento) para a construção de unidades habitacionais de R$ 80.000,01 (oitenta mil reais e um centavo) a R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais).
Art. 43. Não serão devidas custas e emolumentos referentes a escritura pública, quando esta for exigida, ao registro da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais, e aos demais atos relativos ao primeiro imóvel residencial adquirido ou financiado pelo beneficiário com renda familiar mensal de até 3 (três) salários mínimos.
O parecer técnico dos doutores Tércio Sampaio Ferraz Junior e Juliano Souza de Albuquerque Maranhão ainda acrescenta outros argumentos e demonstrações inequívocas no sentido de restringir o alcance da isenção do pagamento de taxas e emolumentos relativos à escritura pública e registro de imóvel apenas para os beneficiários do Programa Minha Casa, Minha Vida.
Este parecer, ainda inédito, será encaminhado às autoridades competentes do Estado de São Paulo para fins de regulamentação da matéria no âmbito de sua competência. Após, será divulgado.
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